2026년 세법 개정안은 한마디로 '강남 불패 신화 흔들기'다. 이 신화는 지난 수십 년간 한국 부동산 시장을 지배해온 일종의 성역이었다. 서울 강남권 초고가 아파트 한 채로 자산을 몰아넣는 '애셋 파킹(Asset Parking)'은 언제나 필승의 자산 운용 공식이었다. 그 결과 초고가주택 가격은 천정부지로 치솟았고, 그 온기가 주변으로 번져나가는 '안테나 효과'와 '텐트폴 효과'가 시장 전체의 가격 거품을 자극해 왔다. 이번 세법 개정안은 바로 이 고리를 끊어내겠다는 명분을 내걸고 있다. 하지만 시장의 오랜 학습효과로 굳어진 강남 선호 심리를 과연 세금 중과만으로 꺾을 수 있을지는 좀 더 두고 봐야 한다. 이번 개정안은 노무현 정부 시절 부동산 규제의 결정판으로 불린 2005년 '8·31 대책'의 데자뷔다. 8·31 대책이 다주택자인 '집부자'를 겨냥했다면, 이번 개정안은 초고가주택, 즉 '똘똘한 한 채'에 직접 메스를 대고 있다는 .에서 차이가 있다. 비거주·초고가주택에 대한 세 부담을 대폭 늘려 자금 유입을 차단하겠다는 구상이다. 부동산을 투자의 대상인 '하우스(House)'에서 실거주 공간인 '홈(Home)'으로 전환하려는 정부의 로드맵을 엿볼 수 있다. 다만 과도한 세제 압박이 매물 잠김을 부추겨 시장의 거래 절벽과 조세 저항이라는 부작용만 키울 수 있다는 우려도 만만치 않다. 과세 기준, '몇 채'에서 '얼마'로 2026년 세법 개정안은 과세의 축을 '주택 수'에서 '주택 가액'으로 전환하는 데 방.이 찍혀 있다. 그동안 여러 채를 보유했다는 이유만으로 저가 다주택자가 안아야 했던 취득세·보유세·양도세의 불이익을 바로잡겠다는 의도다. 실제로 지방이나 수도권 외곽의 10억원짜리 주택 3채(총 30억원) 보유자는 서울 강남의 30억원짜리 한 채 보유자보다 더 많은 세금을 부담해야 했다. 자산 총액은 같은데 단지 주택 수가 많다는 이유로 역차별을 받아온 셈이다. 현행 종부세율은 1·2주택(0.5~2.7%)과 3주택 이상(0.5~5.0%)으로 이원화돼 있지만, 2028년부터는 주택 수와 무관하게 동일한 세율 체계로 단일화된다. 이렇게 되면 지방 다주택자들은 보유세 부담에서 일단 한숨을 돌릴 수 있게 된다. 하지만 양도세가 '실거주 우대' 중심으로 개편되면서 규제의 파고를 완전히 피하긴 어렵다. 부산, 광주 등 비조정대상지역 내 다주택자의 양도세 공제 방식이 기존 '보유 연 2%(최대 30%)'에서 '거주 연 2%(최대 30%)'로 변경되기 때문이다 캡틴프라이드게임 . 즉, 세를 준 집이라면 소유자가 직접 거주하지 않으면 장기거주 소득공제를 단 1%도 받을 수 없게 된다. 결과적으로 지방 다주택자들은 '보유세 완화'와 '양도세 강화'라는 양날의 칼을 동시에 쥐게 된 셈이다. 시장에선 똘똘한 한 채 기준을 시세 30억원대 중후반으로 본다. 정부는 종부세 과세표준 6억원을 넘어서는 초고가주택부터 종부세율을 대폭 올렸다. 과세표준 6억원의 경우 시세 35억원 이상~40억원 미만 수준으로 보는 시각이 많다. 종부세 과세표준 6억~12억원 구간 보유자들은 올해 1%를 냈지만 내년부터 1.3%로 종부세율이 인상된다. 1가구 1주택자의 종부세 공제 방식 역시 기존 보유 공제가 '거주 공제' 중심 구조로 재편된다. 세액공제 한도(2027년 최대 800만원, 2028년 최대 600만원)가 신설돼 고가주택 1채를 거주하며 보유하더라도 일정 소득이 없는 고령자의 세 부담이 가중될 전망이다. 이에 따라 주택시장의 욕망 코드였던 '똘똘한 한 채' 선호 현상은 상당 부분 희석될 것으로 보인다. 그렇다고 다주택자로 돌아서기도 쉽지 않다. 서울과 같은 조정대상지역에서 2채를 살 때 취득세 세율이 8%에 달해서다. 결국 주택 수요자들은 1주택을 유지하되 세금 부담이 적은 특정 가격대로 이동할 가능성이 높다. KB국민은행 시세 조사 결과 7월 현재 서울 아파트 평균 매매가격은 15억9490만원, 중위가격은 12억7583만원이다. 실수요자들은 20억원 이하, 특히 10억~20억원대 중간주택에 집중적인 관심을 가질 것으로 전망된다. 8월5일 서울 용산구 한남동 고가주택 밀집 지역 ⓒ시사저널 최준필 사라지는 주택의 '장특공제' 양도소득세 개편안 역시 시장에 거대한 파장을 예고하고 있다. 현재는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1주택자는 보유와 거주에 연 4%씩 10년 한도로 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용된다. 2029년부터는 보유 공제를 없애고 거주만 연 8%를 적용해 최대 80%를 공제받을 수 있게 한다. 집을 오랫동안 사두기만 하고 실거주하지 않으면서 시세차익을 노리던 '갭투자'와 외지인의 원정 투자에 강력한 제동을 걸겠다는 취지다. 릴게임도그하우스 서울에서 아파트 토지거래허가구역이 도입되기 전, 서울 아파트를 사들이는 외지인 비중은 한 해 거래의 24~25%를 차지했다. 정부는 이러한 '거주 목적 없는 가수요'가 주택시장의 불안을 유발하는 핵심 원인이라고 본다. 특히 장특공제는 공제 한도 '금액'을 도입해 양도차익에 비례해 공제액이 늘어나는 구조에 제동을 건다. 1년 유예를 거쳐 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원을 한도로 삼는다. 2029년 이후 매도 시 양도차익이 30억원을 초과하면 양도세 부담이 적지 않게 늘어날 전망이다. 요즘 서울 강남구 압구정동이나 청담동, 서초구 반포동, 영등포구 여의도동 등 고가주택 보유 고령자들은 패닉 상태다. 그동안 비싼 집을 보유하더라도 종부세는 고령자 공제와 장기보유 공제로 최대 80%까지 할인받을 수 있었지만 이제는 불가능하다. 양도차익이 많으면 그만큼 양도세도 많이 내야 한다. .차 가중되는 보유세와 양도세 부담을 피하려면 2027년 말 이전에 매각을 검토해야 하는 상황에 몰렸다. 일정한 소득 없이 비싼 아파트만 보유하고 있는 '자산 부자, 현금 가난' 고령자에겐 적지 않은 고민이 생길 수밖에 없다. 한 강남 고령자는 "이번 세제개편안은 강남 토박이 고령자를 내쫓자는 것 아니냐"며 울상을 지었다. 고가주택 밀집 지역 고령자들은 3가지 방향으로 대응할 것으로 예상된다. 첫째, 주거 다운사이징을 위한 매도다. 양도차익이 큰 장기 거주자, 현금 자산이 없는 고령 은퇴자를 중심으로 이번 기회를 활용해 처분에 나설 가능성이 크다. 비싼 집을 팔고 좀 더 싼 지역으로 옮기는 주거 다운사이징에 나설 것이라는 얘기다. 둘째, 증여나 자산 교환이다. 환금성이 떨어지는 강남권 나홀로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 소유자는 2027년 말까지 매각이 여의찮을 수 있다. 실제로 강남구 역삼동 어느 5층짜리 아파트(28가구)의 거래 사례를 보면 7~8년에 겨우 한 건 거래되는 수준이다. 이런 경우 매각을 시도하겠지만 어려우면 '자녀에게 증여'로 돌아설 가능성도 있다. 매입 단가를 높이기 위해 옆 단지와 맞교환 거래를 추진할 가능성도 열려 있다. 셋째, 80세 이상 고령층의 상속 선회다. 우리나라 평균수명은 83.7세다. 고령자들은 집을 팔아 양도세를 내고, 나중에 세상을 떠날 때 또 상속세를 부담해야 하는 이중과세를 우려한다. 이 때문에 지금 처분하기보다 상속으로 이월하는 편이 절세 측면에서 유리하다고 판단할 수 있다. 모바일 야마토2릴게임 또 강남 일대 고가 단독주택 소유자들은 상가나 오피스로 리모델링을 시도할 것으로 보인다. 상가의 경우 건물은 종부세가 없으며 토지분만 공시지가 80억원 초과 시에만 부과하기 때문이다. 또 한동안 매수세가 주춤했던 빌딩이나 해외 부동산으로 관심을 돌릴 가능성도 있다. '매물 3파동'을 주목하라 세제개편안 발표 직후 벌써 강남이나 용산 등 주요 지역에서 급매물이 나오기 시작했다. 향후 고가주택 시장에는 총 세 차례에 걸쳐 절세 매물 파동이 일어날 수 있다. 세법개정안이 발표된 8월에 1차 매물이 나오고, 보유세 과세기준일(6월1일) 직전인 2027년 5월말에 2차 매물이 집중될 전망이다. 마지막으로 2028년부터 종부세나 양도세 부담이 늘어나기에 이를 피하기 위해 2027년 말에 막판 3차 절세 매물이 쏟아질 가능성이 있다. 비강남권이나 중저가주택은 강남 고가주택보다는 덜하지만 절세 매물이 적지 않게 나올 수 있다. 조정대상지역에서 다주택자 양도세 한시적 감면 기간이나 아파트 임대사업자 혜택 축소 이전에 매물이 나올 수 있어서다. 그동안 수도권 주택시장을 괴롭혔던 매물 가뭄은 상당 부분 해소될 것으로 전망된다. 이번 세법 개정안에서 가장 유의할 부분은 보유세 인상이 세입자의 임대료 부담으로 이어지는 조세 전가 부작용이다. 송헌재 서울시립대 교수 연구팀에 따르면, 보유세가 1% 증가할 때 전세보증금은 약 30%, 월세는 약 47% 세입자에게 전가되는 것으로 분석됐다. 특히 강남 등 고가주택 밀집 지역은 실거주 수요가 늘어나 전세난과 월세화를 부추길 우려가 크다. 보유세의 임대료 전가는 세 가지 조건에 따라 차별화된다. 첫째, 시차의 문제다. 단기적으로는 계약 기간과 공실 위험 탓에 세금을 즉시 떠넘기기 어렵지만, 장기적으로는 임대수익률 저하에 따른 공급 감소로 임대료 상승을 유발한다. 둘째, 시장 교섭력의 차이다. 빌라 등 비(非)아파트 시장은 세입자가 우위라 전가하기 어렵지만, 선호도가 높은 아파트 시장은 집주인이 강한 교섭력을 가져 전가하기 수월하다. 셋째, 수급 구조다. 지방과 달리 주택보급률이 93.9%에 불과하고 대기 수요가 밀집한 서울은 세금이 세입자에게 전가될 공산이 매우 크다. 반대로 주택 공급이 넘치는 지방이나 세입자들이 기피하는 비아파트는 보유세 부담을 집주인이 떠안아야 한다. 결국 보유세 전가는 시장 맥락에 따라 달라지는 조건부 현상이다. 세입자가 세금 인상 피해를 보지 않도록 하려면, 지속적인 공급 확대를 통해 세입자의 시장 교섭력을 올려주는 정책적 보완이 필수적이다. 서울시립대 교수 연